買房自備款要準備多少?含稅費與隱藏成本

「總價 1,500 萬、貸八成,所以準備 300 萬就能買房?」這是許多首購族最常見的誤算。實際上,除了頭期款,買房還有稅費、代書費、仲介費、貸款相關費用,以及交屋後的裝潢、家具與搬家支出。很多人簽約後才發現錢不夠,只好再借信貸,讓財務壓力雪上加霜。本文幫你把所有費用一次列清楚。

自備款的三大組成

買房真正需要準備的錢,可以分成三個部分:

1. 頭期款:房屋總價扣掉銀行貸款後的差額,是最大宗。
2. 交易稅費與規費:契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介費、履約保證費、貸款相關費用等。
3. 入住與預備資金:裝潢、家具家電、搬家,以及買房後的緊急預備金。

頭期款:貸款成數不一定是八成

很多人預設銀行會貸八成,但實際成數取決於銀行鑑價而非成交價,再加上個人收入、信用與房屋條件。常見情況如下:

• 鑑價低於成交價:若成交 1,500 萬、銀行只估 1,400 萬,貸八成是 1,120 萬,頭期款就變成 380 萬。
• 房屋條件較差:屋齡高、小坪數套房、工業住宅、頂樓加蓋等,成數可能只有五到七成。
• 非首購或多戶:受央行選擇性信用管制影響,第二戶以上的成數與寬限期都有限制,且規定會隨政策調整,請以央行及銀行最新公告為準。

買房稅費與規費明細

以下以總價 1,500 萬元、房屋評定現值 150 萬元、土地公告現值 500 萬元、貸款 1,200 萬元為例估算(各項數字依個案不同,僅供參考):

光是稅費與交易費用,就可能落在約 29~45 萬元之間,其中仲介費占最大比例。若是向建商購買新成屋或預售屋,通常不需要仲介費,但可能另有代辦費、管理費預收等費用,簽約前應要求逐項列明。

入住與預備資金:最容易被忽略

• 裝潢:中古屋若需要重做水電、浴室與廚房,每坪數萬元並不少見;新成屋至少也需要基本的窗簾、燈具、系統櫃。
• 家具家電:冷氣、冰箱、洗衣機、床組、沙發,輕鬆就要 20~50 萬元。
• 搬家與雜支:搬家費、清潔費、第一期管理費、網路安裝等。
• 緊急預備金:至少保留 6 個月的生活費加房貸月付金,避免一失業或生病就繳不出房貸。

總結:1,500 萬的房子要準備多少錢?

也就是說,實際需要準備的金額大約是總價的 30%,而不是 20%。若鑑價不足導致只能貸七成,總準備金額還會再多出 150 萬元。建議先用房貸試算工具確認每月負擔,再用複利計算機規劃存到自備款所需的時間。

存自備款的實用策略

1. 先定目標與期限:例如 5 年存 450 萬,每年需存 90 萬,再回推每月存款金額。
2. 分帳管理:自備款專用帳戶與生活開銷分開,避免不小心動用。
3. 依期限選工具:3 年內要用的錢以定存、高利活存為主;5 年以上可考慮部分配置在穩健的指數型基金。可參考定存利息試算。
4. 預留議價空間:仲介費、代書費、裝潢費都有議價空間,事先比價可以省下數萬到數十萬元。

常見問題

頭期款可以用信貸支付嗎?

技術上可行,但非常不建議。信貸利率遠高於房貸,且會提高負債比,可能影響房貸核貸成數與利率,同時讓每月還款壓力倍增。

契稅一定要買方付嗎?

依法契稅的納稅義務人為買方,但實務上買賣雙方可以在契約中約定由誰負擔,簽約時應看清楚稅費分擔條款。

簽約後什麼時候要付錢?

中古屋常見分為簽約款、用印款、完稅款與尾款四期,前三期合計約為總價的 20%,尾款則由銀行撥貸支付。實際比例依合約約定。

首購有沒有稅費優惠?

自住房屋在房屋稅、地價稅上有自用住宅優惠稅率,但契稅、印花稅等交易稅費一般沒有首購減免。政策性首購貸款的條件請以主管機關與銀行公告為準。