本息平均攤還 vs 本金平均攤還怎麼選?

跟銀行簽房貸時,承辦人員幾乎一定會問:「還款方式要選本息平均攤還,還是本金平均攤還?」多數人直接選了本息攤還,因為大家都這樣選。但這兩種方式在月付金、總利息與現金流壓力上差異不小,貸款金額越大、年限越長,差距越明顯。本文用實際數字拆解兩者的差別,幫你做出適合自己的選擇。

兩種還款方式的基本原理

本息平均攤還:每月繳一樣的錢

本息平均攤還是把「本金+利息」平均分攤到每一期,只要利率不變,每個月繳的金額都相同。前期繳的錢大部分是利息,本金還得很少;越到後期,本金比例越高。它的計算公式如下:

優點是月付金固定,好做家庭預算;缺點是因為本金還得慢,整體利息支出較高。

本金平均攤還:每月還一樣的本金

本金平均攤還則是把本金平均分到每一期,每月再加上「剩餘本金 × 月利率」的利息。由於本金逐月減少,利息也跟著減少,所以月付金會一個月比一個月少。

優點是總利息較少;缺點是前期月付金明顯較高,初期負擔重。

實際試算:1,000 萬、30 年、利率 2.2%

以常見的首購條件為例:貸款 1,000 萬元、年限 30 年(360 期)、年利率 2.2% 固定不變,兩種方式的差距如下(數字四捨五入,實際以銀行計算為準):

可以看到,本金平均攤還 30 年下來大約可以少付 36 萬元利息,但第一個月要多繳約 8,100 元。對月收入 10 萬元的家庭來說,這相當於多出 8% 的收入被房貸吃掉。你可以用房貸試算工具輸入自己的條件,直接比較兩種方式的逐期攤還表。

為什麼本息攤還的利息比較多?

很多人誤以為銀行在本息攤還裡「多收了錢」,其實兩種方式的利率完全一樣,利息都是「剩餘本金 × 利率」算出來的。差別在於本息攤還前期還的本金較少,剩餘本金下降得慢,累積起來利息自然較多。以上面的例子來說,本息攤還第 1 期的 37,970 元中,利息就占了約 18,333 元,本金只還了約 19,637 元;而本金攤還第 1 期就固定還掉 27,778 元本金。

換句話說,選哪一種方式不是「划不划算」的問題,而是「你想用什麼節奏還錢」的問題。

怎麼選?依你的情況判斷

適合本息平均攤還的人

• 剛出社會或首購族:收入還在成長期,前期壓力小比較能撐。
• 收入固定的上班族:每月金額一樣,方便做預算與自動扣款。
• 手上想保留資金的人:例如要預留裝潢費、緊急預備金,或有穩定的投資規劃。
• 房貸負擔已接近收入三分之一的人:本金攤還前期月付更高,可能超出負荷。

適合本金平均攤還的人

• 收入高、現金流充裕:前期多繳幾千元不影響生活品質。
• 預計未來收入會減少:例如接近退休、打算轉換跑道,希望後期負擔越來越輕。
• 不擅長投資、希望穩穩降低負債:省下的利息是確定的報酬。
• 升息循環中:本金降得快,利率上升時受影響的本金基數較小。

其他需要注意的細節

1. 房貸多為機動利率:台灣房貸大多採指數型機動利率,利率調整時,本息攤還的月付金也會跟著重新計算,並非 30 年完全不變。
2. 可以提前還款:即使選了本息攤還,只要沒有綁約限制,手頭寬裕時可以部分提前還本,效果類似本金攤還。記得先確認合約中的提前清償違約金條款(常見為前 1~3 年)。
3. 寬限期會改變月付結構:若搭配寬限期,寬限期內只繳利息,寬限期結束後月付金會跳升。詳細說明可參考房貸寬限期是什麼。
4. 銀行審核看月付金:部分銀行評估負債比時以首期月付金計算,選本金攤還可能讓負債比看起來較高。

常見問題

簽約後還能更改還款方式嗎?

部分銀行允許在貸款期間申請變更還款方式,但可能需要重新簽訂契約或支付手續費,各銀行規定不同,建議直接洽詢承貸銀行。

本息攤還搭配提前還款,跟本金攤還哪個好?

如果你有紀律地定期提前還本,效果可以接近甚至超過本金攤還,而且保有彈性:手頭緊時可以暫停。缺點是需要自律,並注意違約金期間。

貸款年限越長越好嗎?

年限越長月付越低,但總利息越高。以 1,000 萬、2.2% 來說,20 年期本息攤還月付約 51,540 元,總利息約 237 萬元;30 年期月付較低,總利息卻多出約 130 萬元。建議在月付金可負擔的前提下,選擇較短年限。

月付金占收入多少比例比較安全?

一般建議房貸月付金不超過家庭月收入的三分之一,並另外保留 6 個月以上的生活費作為緊急預備金,以因應升息或收入中斷的風險。