房地合一稅 2.0 怎麼算?稅率、自住優惠與節稅

賣房子賺了錢,要繳多少稅?2016 年起取得的房屋和土地,出售時適用房地合一稅;2021 年 7 月 1 日起再升級為「房地合一 2.0」,延長短期交易的高稅率期間,預售屋與特定股權交易也納入課稅。本文用實際數字說明怎麼算,也可以直接用房地合一稅試算輸入自己的條件。

房地合一稅怎麼算?

• 取得成本:買進價格,加上取得時支付的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費,以及持有期間的改良費用(須有單據)。
• 移轉費用:出售時的仲介費、廣告費、代書費等。若沒有提示實際單據,可按成交價額 3% 計算,最高 30 萬元。
• 土地漲價總數額:已繳土地增值稅的部分不重複課稅,因此要扣除。

房地合一 2.0 稅率表

2.0 的重點是把「2 年內 45%」延長到持有 5 年內都適用 35% 以上的高稅率,目的是抑制短期炒作。持有越久,稅率越低。

實例試算:持有年限差很多

假設 2022 年 3 月以 1,200 萬元買進(含取得費用),2026 年 6 月以 1,500 萬元賣出,沒有保留移轉費用單據,土地漲價總數額 50 萬元:

持有 4 年 3 個月,適用 35%,應納稅額為 77 萬元。同樣的獲利,如果持有 10 年以上,稅率 15%,稅額只有 33 萬元,差了 44 萬元。

自住房地優惠:400 萬免稅

符合以下條件的自住房地,課稅所得 400 萬元以下免稅,超過部分只課 10%:

1. 本人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並居住。
2. 連續滿 6 年,且持有期間沒有出租、供營業或執行業務使用。
3. 交易前 6 年內沒有適用過此自住優惠。

例如自住滿 6 年後出售,課稅所得 520 萬元,應納稅額 =(520 萬 − 400 萬)× 10% = 12 萬元。若不符自住條件,持有 6 年適用 20%,稅額就是 104 萬元。

節稅重點與申報期限

• 重購退稅:出售自住房地後 2 年內重購自住房地(或先買後賣),可就已繳稅額按比例申請退稅或扣抵,重購後 5 年內不得改作其他用途或再移轉。
• 虧損扣抵:房地交易若有損失,可從交易日起 3 年內的房地交易所得中減除。
• 繼承取得:繼承的房地,持有期間可以合併被繼承人的持有期間計算,稅率通常較低。
• 申報期限:不論有無應納稅額,都須在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報,逾期會被處罰。

若出售後打算換屋,可以搭配房貸試算評估新房的還款壓力;想了解買房還有哪些成本,可參考買房自備款要準備多少。實際稅額以國稅局核定為準。

賣房前的檢查清單

出售前先把下列資料備齊,可以避免多繳稅:

1. 取得時的買賣契約與付款憑證:證明取得成本,沒有的話國稅局可能以較低的評定現值認定,造成課稅所得變高。
2. 取得時的稅費收據:契稅、印花稅、代書費、仲介費都能列入成本。
3. 裝修改良費用單據:例如增建、改善結構、更換設備等可增加房屋價值的支出,須有發票並能證明與該房屋相關;一般維修保養通常不能列入。
4. 戶籍與居住紀錄:想適用自住優惠,需確認設籍時間連續滿 6 年,且期間沒有出租。
5. 預估稅額後再決定出售時間:如果距離下一個稅率級距只差幾個月(例如持有 4 年 10 個月),多等 2 個月就能從 35% 降到 20%,差距可能高達數十萬元。

常見問題

賣房子虧錢也要申報嗎?

要。房地合一稅不論有無獲利,都須在期限內申報,虧損還可以在之後 3 年內扣抵其他房地交易所得。

2015 年以前買的房子要繳房地合一稅嗎?

2015 年 12 月 31 日以前取得的房地,出售時原則上適用舊制(房屋交易所得併入綜合所得稅),但若 2014 年 1 月 2 日以後取得且持有 2 年內出售,仍會適用新制,以國稅局認定為準。

移轉費用一定只能扣 3% 嗎?

不一定。3%(最高 30 萬)是沒有單據時的簡便認列方式,有實際單據可以核實扣除。

夫妻可以各自適用自住優惠嗎?

自住優惠以個人為單位,且 6 年內限用一次,夫妻共有房地時依持分分別計算,實際適用以國稅局規定為準。